Le problème est simple : le locataire commercial fait l’objet d’une procédure collective et ne paie pas les loyers au bailleur.

Ce dernier entend donc, outre recouvrer l’arriéré, récupérer au plus tôt son local pour le relouer à une autre entreprise qui paiera le loyer.

Deux options procédurales s’offrent à lui.

• Le bailleur peut opter pour la procédure classique devant le juge des référés

Dans ce cas, il doit préalablement faire délivrer à son locataire défaillant un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Si l’arriéré n’est pas régularisé à l’issue d’un délai d’un mois, il assigne le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins de faire constater la résolution de plein droit du bail.

Pour échapper à la résolution, le locataire devra impérativement payer l’arriéré, étant observé qu’en principe la résolution est acquise dès lors que les sommes visées dans le commandement n’ont pas été réglées avant l’expiration du délai d’un mois.

Néanmoins, si à l’audience le juge constate que la situation a été régularisée, il sera enclin en pratique à ne pas appliquer la clause résolutoire.

Le locataire peut aussi demander la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai qui sera fixé par le juge.

Il doit rembourser l’arriéré dans ce délai et reprendre le paiement du loyer courant.

Pour obtenir un tel délai, il est nécessaire qu’il présente un plan de paiement cohérent et réaliste au regard de ses possibilités.

Il a intérêt à prendre l’initiative d’engager la procédure aux fins d’obtenir un délai, avant l’expiration du délai d’un mois qui suit la délivrance du commandement.

• Le locataire étant en procédure collective, le bailleur peut aussi faire le choix de saisir le juge commissaire.

Les textes relatifs aux procédures collectives prévoient que le locataire reste tenu d’honorer les loyers et charges afférents à son occupation.

Si le locataire ne paie pas les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective, il s’expose à la résiliation du bail sur le fondement des règles spécifiques des procédures collectives.

Le bailleur doit seulement attendre l’expiration d’un délai de 3 mois, pour éviter une résiliation prématurée du bail qui entraînerait inévitablement la liquidation du preneur et la perte de son fonds.

A défaut de paiement des loyers passé ce délai, le juge commissaire peut être saisi d’une demande de résiliation du bail, sans que le bailleur n’ait préalablement à faire délivrer au preneur un commandement de payer dès lors que l’action n’est pas fondée sur la clause résolutoire.

Le juge commissaire n’a aucun pouvoir d’appréciation et ne peut accorder aucun délai : dès lors que les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective ne sont pas payés, il doit résilier le bail, ce qui provoquera de facto une liquidation judiciaire.

Par ailleurs, le bailleur n’a pas à notifier sa demande aux créanciers inscrits sur le fonds qui sont ainsi privés de la possibilité d’offrir de payer les loyers pour sauvegarder le fonds.

L’option de la saisine du juge commissaire semble plus « alléchante » pour le bailleur dès lors qu’elle lui évite le formalisme préalable applicable en cas d’invocation de la clause résolutoire.

Néanmoins, il est nécessaire d’attendre 3 mois après l’ouverture de la procédure collective et l’obtention de la décision du juge commissaire peut être plus ou moins longue en fonction des juridictions alors qu’une ordonnance de référé pourra être obtenu dans un délai relativement bref.

Par ailleurs, le mécanisme étant relativement méconnu, il est possible qu’un juge commissaire refuse de prononcer la résiliation pour tenter de sauvegarder les intérêts de l’entreprise en procédure collective, notamment lorsqu’il existe des possibilités de cession.

Dans une telle situation, le bailleur serait contraint soit d’engager une procédure de référé après avoir fait délivrer un commandement de payer resté infructueux soit de former un recours contre l’ordonnance du juge commissaire, perdant dans tous les cas un temps considérable.

Le choix de la procédure à engager dépendra donc des circonstances de chaque affaire.

Loïc DEMAREST